课程背景:

在以流转税为主体、所得税为辅的税制中国，企业的税收不是财务做账做出来的，而是企业在做业务时做出来的，因此，控制企业的税收成本必须从合同签订开始。同时，在房地产企业5月1日即将开始实行营改增之际，房地产企业应该做好哪些准备工作？在营改增过渡期间，与建筑企业的相关合同、发票如何处理？房地产企业应该如何开具发票和签订合同从而真正实现节税目标？

为解决以上问题，让房地产企业真正规避纳税风险，合法合理节税，提升房地产企业的税收安全，特别设置此课程。 

 

课程收益：

本课程将对营改增后，政策的解析、行业的运用、难点的剖析、发票的开具、税收的筹划、财税体制改革等方面，进行了全面、详细的讲解，通过“实操案例”的形式辅导房地产业的纳税实务与核算方式，让学员既学既用，全面深入的研究，简洁易懂的讲解，让纳税不再成为问题。通过本课程的学习，能够让学员，对房地产业税收有一个全新的认识。

 

授课天数：2天，6小时/天

授课对象：财务总监、财务经理、税务经理、会计人员、经营人员等

授课方式：讲师讲授+案例分析+实操演练

 

课程大纲

 

第一讲  房地产开发企业营改增的相关增值税政策

1、房地产企业“营改增”涉及的税率和征收率

2、房地产企业增值税的纳税申报与汇总纳税

3、增值税一般纳税人与小规模纳税人管理 

4、应纳增值税额的计算（增值税进项抵扣、进项转出与不允许抵扣规定）

5、增值税专用发票的认证期限、抵扣期限及特殊规定

6、增值税专用发票丢失的处理

7、增值税会计核算 

8、房地产企业进项税金抵扣的几种规定

9、增值税进项留抵税额能否抵减增值税欠税形成的滞纳金?

10、企业办理跨区迁移，在迁出地尚未抵扣的留抵税额，在迁入地是否可以继续抵扣？ 

 

第二讲  房地产企业应对“营改增”的三大原理

一、三证统一：法律凭证、会计凭证四和税务凭证相互统一

二、三价统一：合同价、发票价和结算价相互统一

三、三流统一：资金流、发票流和劳务流（物流）相互统一

 

第三讲  房地产企业应对“营改增”的策略

一、第一策略：过渡期政策问题

1、房地产企业销售营改增之前自行建造的商品房是按照一般计税方式还是简易计税方式计算征收增值税？或是继续计算缴纳营业税？营业税税率5%还是简易征收率6%或是3%？如果购买方只要增值税专用发票用来抵扣进项税额销售方是否可以按照一般计税方式计算缴纳增值税？

2、房地产企业销售营改增实施后自行建造的商品房是否一定按照一般计税方式计算缴纳增值税？

3、房地产企业销售营改增实施前购买的商品房按照一般计税方式还是简易计税方式计算缴纳增值税？按照一般计税方式却没有对应的进项税额？

4、房地产企业营改增实施日前后的新老项目怎么划定？是按照取得土地使用权证日期？还是建设用地规划许可证日期？建设工程规划许可证日期？建设工程施工许可证日期？预售许可证日期？竣工验收备案证日期？

5、营改增后房地产企业购买个人的房产能否抵扣进项税额？

6、营改增后个人销售二手房区分普通住房和非普通住房吗？能否继续适用差额征税政策？

7、营改增后房地产将开发产品转为自用固定资产，可否抵扣进项税额？或者是视同销售？视同销售并没有改变所有权，也许将来还会出售。一次性允许抵扣进项税额，会导致进项税额很大而长期不需要缴纳增值税。可否按照使用年限逐年计算抵扣？或者是参照企业所得税按照不少于最低折旧年限20年计算分摊抵扣进项税额？

8、营改增后房地产将开发产品转为经营性出租固定资产，可否抵扣进项税额？一次性允许抵扣进项税额，会导致进项税额长期大于出租销项税额而长期不需要缴纳增值税。

9、融资性售后回租合同未执行完毕怎样处理？经营性租赁房产呢？

10、先期拿地，成本较小，营改增后拿地成本可否抵扣？建设成本商品后，增值较大怎样处理？

11、股权转让土地，怎样进行抵扣？

12、合作建房，以地换房，以房换地增值税怎样处理？

二、第二策略：拿地环节增值税处理的问题

1、房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？以什么票据为准？

2、房地产企业以招拍挂所支付的土地出让金计算抵扣进项税额，扣除率按照11%计算还是6%    

3、房地产企业支付的为获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？比如拍卖佣金、评估费、交易费？

4、支付的各类政府规费能否获得进行抵扣？青苗补偿费用票据使用？市政配套费用怎样抵扣？

5、房地产企业为了取得土地与当地政府签订的投资协议中所明确的红线外支出如何计算征收增值税？红线外支出要不要视同销售征收增值税？另外，红线外支出也属于取得土地的成本，但是只有文件没有财政收据，可否抵扣进项税额？操作层面怎样处理？

6、房地产企业股权转让方式取得的土地怎么抵扣进项税额？

7、房地产企业股权转让方式转让了土地使用权，是否征收增值税？假如被转让的公司资产主要是房屋、土地权属。

8、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

9、营改增后，一级开发商取得土地，生地变熟地后转让，是参照营业税的差额计算方式还是一般计税方式计算征收增值税？

10、附带建设回迁房取得土地方式下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？无论是回迁房产补偿还是现金补偿能否算取得土地使用权的进项税额？

11、项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？

三、第三策略：前期工程环节的问题

1、如果没有最终取得土地所发生的前期调研费用、可行性研究费能否抵扣进项税额？

2、项目批报建费用怎样抵扣，发票或收据是什么样的？，项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费，如人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）拆迁管理费、招投标管理费等。

3、规划设计费用如何抵扣进项税额？项目立项后的总体规划设计、单体设计费用、管线设计费用、改造设计费用、可行性研究费用（含支付社会中介服务机构的市场调研费用），制图、晒图费，规划设计模型制作费用、方案评审费用。

4、勘测丈量费用如何进行抵扣进项税额？主要包括：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等

5、工程招标费用如何进行抵扣进项税额？包括工程招标管理费、工程招标交易服务费、工程招标代理服务费用等（什么情况下必须进行招标？）

6、“三通一平”费是否可抵扣进项税额？如何进行抵扣进税额？道路通、电力通（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）、自来水（上下水道）、场地平整（包括开工前垃圾运费）的费用。

7、临时设施费如何进行抵扣进项税额？工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

8、 其他费用可否抵扣进项税额？包括挡光费、危房补偿鉴定费、施工噪音管理费等。

四、第四策略：建安环节的问题

1、代建市政设施，房地产公司为总包方，分包给分包公司，房地产公司只收取代理费，如果营改增前符合按代理业缴纳营业税的条件，营改增后，增值税如何处理？可以按照服务业代理业6%差额计征增值税吗？分包单位发票开给政府。

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？ 

3、利用地下基础设施建造的车位、车库，不能办理产权，用来销售或者出租，进项税额能否抵扣？没有全部销售或出租完毕，进项税额抵扣多少？不能办理产权销售或者出租是按照销售不动产的税目还是出租不动产的税目？

4、存货与固定资产划分标准的变化对建筑、房地产企业抵扣进项税额有无关系？

5、房地产企业与建筑企业签订工程施工合同后，按照当地政府建设局或监理站的要求所缴纳的劳保费也取得了行政事业性收据，可否抵扣进项税额？这部分钱建设局会拨付建筑施工企业，建筑施工企业做增值税收入吗？除此之外，也许还有专项文明施工费、专项安全措施费。

6、营改增后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

7、园林绿化工程营改增后的涉税风险控制技巧在哪里？

8、清包工环节材料费用怎样抵扣？

9、生产企业提供自产货物并提供安装劳务的怎样处理？

10、房地产公司免费为业主提供房屋维修服务，免费维修所消耗的材料或更换的配件是否需要作进项税转出或视同销售处理？ 

11、购方纳税人将增值税专用发票进行认证抵扣后，因销方纳税人未申报缴纳税款，购方纳税人是否需就已认证抵扣税款做进项税额转出？

五、第五策略：融资环节的问题

1、金融业营改增前的抵扣问题，银行贷款利息方面，银行是否会开具增值税专用发票以抵扣进项税？

2、非金融业营改增的抵扣问题，委托贷款、企业拆借、社会集资可否抵扣进项税额？

3、.统借统贷利息分割单可否抵扣进项税额？一方取得利息进项税额发票也要转出，另一方支付利息分割单可以抵扣进项税额？还是只能开具发票才可以计算抵扣进项税额？

4、房地产信托基金资金成本的抵扣问题？

 

六、第六策略：销售方面的问题

1、预计房地产销售、出租税率？都是11%吗？还是出租要按照17%计算？

2、房地产企业预收账款是否就要按照适用税率计算缴纳增值税？房子还没建已经实现了销售，订金、定金、意向金、诚意金，是在取得预售许可证之后签订了销售或预售合同确认增值税收入还是只要收到钱就要算收入？

3、房开企业以缴纳保证金抵扣购房款方式搞促销，例如业主预存2万元，将获得抵扣5万元购房款优惠，请问，用预存款购房应该如何缴纳增值税？

4、公司为了开拓市场，采购了一些礼品（如模型、小工具、雨具等）送给购房业主。请问，购进礼品的进项税额能否抵扣？销项税额怎样计算？ 

5、房地产企业开盘后一售而光，但房子还没建，只有销项没有进项，可否先预征后清算？清算时点选择在取得竣工验收备案时间？

6、对于不同类型的房产即住宅、商业地产、车位，是否采用不同的增值税政策？税率一样，预征率会一样吗？

7、项目公司将开发产品转作固定资产，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

8、以土地或商品房进行投资增值税处理？ 视同销售吗？

9、将房产免费提供给酒店使用，是否视同销售？还是视同出租？

10、合作建房一方出土地、一方出资金不成立独立法人企业，双方都要视同销售缴纳增值税吗？可否有视同采购的进项税额？ 

11、营改增后“买房赠车库”等行为如何纳税以及风险如何控制？

12、营改增后视同销售行为如何纳税？

13、“三大费用”中涉及的进项税额如何抵扣，有何风险？是否要进项转出？ 

14、房地产企业营改增后总分支机构汇总纳税，可否包括子公司？实务中取得土地后办理项目子公司的较多。

15、营改增后首付款与按揭款该如何纳税？

16、我公司将自己开发的商品房转为出租，这种行为算企业所得税的视同销售吗，营改增后如何处理？

17、房开企业的中央空调修理费，可否作进项税额抵扣？ 

18、企业在小区内安装路灯，采购路灯钢杆、灯罩、灯泡及其他配件，并取得增值税专用发票，其进项税额能否抵扣？ 营改增后变化？

19、购销双方约定以银行承兑汇票方式进行结算，产生的贴现息费用由购买方承担。贴现息费用是否可认定为增值税价外费用？贴现息可否单独开具增值税专用发票？ 

 

第四讲  其他需要关注的问题

1.购买的材料都可以抵扣进项税额吗？ 

2. 购买的材料没有全部用于工程怎么办？ 

3. 购买的材料工地施工超定额浪费了怎么办？

4. 购买的材料工地被盗丢失怎么办？ 

5. 购买的材料抵顶了分包工程款怎么办 ？

6. 自用的施工机械处理给分包商怎么办？ 被盗了怎么办？

 

课程要点总结

现场答疑解惑